公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司。 公司通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公 的全产业品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能， 以直投+基金的方式，带动市场资源助推企业发展。通过提供无限链接的创新 服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。张江科学城 2020 年集成电路产业营收规模达到 1285.40 亿元，占到全国 14.5%的比重。公司 深耕的上海集成电路设计产业园、张江中区城市副中心、张江西北片城市更 新区等三个重点区域，自持物业面积 160 万方，在建、待建总面积 270 万方 （不含西北区已有建筑物二次更新开发项目）。
公司构建六方面核心竞争力。1）可持续发展的物理空间优势；2）产业集群 的禀赋优势；3）运作产业投资的增值服务优势；4）银企合作、投贷联动的 金融资源优势；5）对接多层次资本市场的通道优势；6）整合公共平台资源 的集成优势。
公司以房产租售为主，创投蓬勃发展。公司主营业务类型包括房产销售收入、 租赁收入、其他业务收入。随着园区大量优质的科创类公司的聚集，公司的 创投业务也蓬勃发展起来。2020 年，公司投资净收益 23.1 亿元，营业利润 25.58 亿元，投资净收益占营业利润比例快速攀升至 90.37%。截止 2020 年 末，公司直接股权投资和专业投资公司总规模已达到 115.9 亿元。
2020 年，公司一是加强直投力度。2020 年度已完成投资立项项目 14 个，跟 踪储备项目约 80 个，出资总额 2.1 亿元。2020 年，投资企业发展迅猛，如 赛赫智能、云从科技等项目拟申报 IPO，华勤通讯完成了新一轮融资，微电 子装备、恒泰柯、锐翌生物、华景等项目正实施新一轮融资。二是加强基金 投资。参与发起设立元界智能基金、芯火基金、火山石基金和创伴基金；通 过二级市场减持复旦张江，磐石葆霖基金完成清算注销。特别是张江燧锋基 金开始正式运作。三是加强 895 创业营的孵化力度。截至 2020 年末，公司 整体运营孵化面积达 6.9 万方，在孵企业 234 家。
合理价值区间为 17.40-21.75 元，首次覆盖给予“优于大市”评级。我们预计 公司 2021-2023 年 EPS 分别为 0.87 元、0.88 元、0.92 元。考虑到公司是张 江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，给予公司 2021 年 20-25 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 17.40-21.75 元，对应 2021 年动态 PB 为 2.30-2.87 倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。
风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。