REITs会破发吗？

周一发行的9只REITs全部超额募集，结束发售。最终的配售率，昨天也都出来了。我将配售比例整理了下：

配售率最低的首钢生物只有1.76%，最高的东吴苏园也才12.3%。

我不是嘴炮型选手，既然推荐，我自己肯定也会参与。

最后一共凑了100万参与红框内的5只REITs，今天配售结果也出来了

100万参与，最后一共也才配售了4万2

可能很多人觉得这个配售率有点低，吐槽的很多。

但真的低吗？

我的看法可能和大部分人都不大一样，对这个配售率，我已经很满意了，有可能，未来还会更低。

这是个数学题，算一下，就懂了。

以我自己为例，参与REITs的都是不会买基的闲钱，原来这些钱也都是在做各种理财。

大部分资金95万+，周一申购，如果明天能退回，那资金占用时间也就4晚，如果下周退，也就7天。

100万1天的理财收益大概100元左右，4天就是400元，再加上中签的4.2万到上市前正常的理财收益，总的资金成本怎么算都不会超过1000元的。

成本想清楚了，剩下的就是考虑收益的问题了。以我为例，现在中签4万2

如果上市平均涨5%，收益2100元，已经肯定不亏了，起码不会低于理财收益率

如果上市平均涨10%，收益4200元，已经远远超过理财收益了，随便年化一下，妥妥的20%以上收益率。

如果真的有人炒作30%，收益12600元，我下次就不是凑100了，而是去贷款凑200来打。。。

这就是数学题，大家自己动动手算一算，是不是这样？

数学算清楚了，REITs要不要打，也就想清楚了，4.2%的中签率是低还是高，也就清楚了。

只要上市后会涨，未来无穷无穷的低风险资金会涌入这个市场，就像可转债中签率，未来配售率也会一降再降。

有人说，上市会不会破发呢？根本不可能。。

第一，从游戏机制上讲，REITs发行和传统封基发行是两码事。

传统基金发行都是卖给基民的，上市折价溢价，涨不涨都无所谓。而REITs呢？

从战略配售，到网下询价发行，全部都是机构参与。从游戏规则上，原始权益人最少占20%，网下配售最少占80%中的70%，基民最多就只占24%的份额（80%*30%）

理论上是24%，实际上首批REITS，连12%都没有。。

机构购买了绝大部分的基金份额，有可能自己砸盘让他破发吗？

何况如果破发了，下次还有机构会陪基金公司玩REITs发行吗？

机构不参与，以后想发都发不了。

不管是游戏规则，还是机构自己，都不希望REITs上市破发

第二，破发的话，收益吸引人

上图是9个REITs预期的分红收益率，普遍在4-9%之间。可能有人会觉得仓储物流和产业园的分红率比较低。

但是这两类是属于所有权REITs，如果地价上涨，还能享受地价上涨收益。

就和现在买房似的，买房要指望租金，那得饿死。本质上是租金+地价上涨双轮驱动。

总之，所以如果上市破发，这REITs长期拿着，租金就已经保底不亏，如果地价上涨，更是爽歪歪，对低风险资金吸引力有多大？

对于希望长期持有REITs的，一旦破发，等于他们有以低价去抄底机构的机会，一样会导致大量资金涌入再把股价拉起来

所以大概率是不可能破发的，想上市后买REITs的同学，与其指望破发，还不如希望上市首日涨幅小一点。

第三，申购倍数很高

这次REITs发行，就我了解到的情况，大部分线下券商都没做好准备，基本没怎么用力去推广。

线上的各路大V，好像除了我之外，也没看到有谁在号召粉丝参与的，基本都还在说上市后会有折价，建议等上市后再去折价购买（做梦呢）

就这样，都是十几倍二十倍的超募，大部分REITs配售率低于5%。

等上市后，这些资金稍微分一点在二级买入，怎么也不可能破发吧。。

总之。。

不要嫌现在的中签率低，从收益率上看，只要上市后涨幅有10%，对于大笔资金而言，就是年化20%以上的低风险套利。

而且REITs申购是必须现金参与，而且没有限购。对于1000万2000万的大资金而言，与其去3-4%的理财，不如来打打REITs。

上市大涨就卖出短平快，上市不涨就长期持有赚分红。

左右都不亏，如果你有几千万在银行理财，你也会来搞。

所以以当前的市场热度，上市后必然不可能破发，不确定的只是有没有人来炒作而已。

没人炒，也许就和小肉可转债一样，上市涨幅1-10%

有人炒，也许就是大肉可转债，涨20-30%根本不算事

像之前东财转债3期，上市时转股价值才106，凭什么开盘价就130元，直接就赚30%？不就是因为热度高！有人炒！

所以指望REITs上市后破发，然后再抄底的，洗洗睡吧，起码几个月内是不可能的。

未来参与的资金肯定越来越多，配售率也会越来越低。

最后，听说这批9只REITs有望6月（本月）上市，我们拭目以待！

我个人的建议是，上市后第一天，不要急着卖，等一等，看一看！万一有人炒呢？

对于有兴趣参与REITs的同学，与其指望破发，不如好好凑钱，下次REITs发行赶紧参与。

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来源：雪球