房地产，突发一个黑天鹅！

当地时间6月11日，彭博社报道，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋办公楼即将以大幅折扣价格出售。这栋位于纽约曼哈顿西44街的物业，2018年购入的价格为1.53亿美元（约合人民币11亿元），但如今出售的价格已不到5000万美元（约合人民币3.6亿元），下跌幅度达67%。

这笔交易或许只是美国商业地产市场惨烈现状的一个缩影，当前越来越多的机构正在亏本出售办公楼。今年5月份，美国得克萨斯州沃思堡最高的建筑—伯内特广场被得州Pinnacle银行以1230万美元的价格买下，相比三年前的成交价（1.375亿美元）跌幅高达91%。

值得注意的是，市场对美国商业地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。

据数据显示，到2025年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。

这表明，美国商业地产的困境可能在未来两年内成为最大的潜在危机。资管巨头太平洋投资管理公司（PIMCO）最新警告称，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。

6月13日，A股走强，创业板指一度拉升涨逾1%，随后跳水走低，不过半导体芯片、算力、AI手机、消费电子等方向领涨两市，沪深京三市上涨个股近1900只。

消息面上，随着美国5月CPI的回落，通胀缓解，科技股普涨，其中苹果涨2.9%，创下历史新高，盘中市值一度超越微软。

美国劳工部报告显示，5月份消费者价格指数CPI同比上涨3.3%，低于市场预期。核心通胀率同比上涨3.4%，维持在近三年低位。

同日召开的美联储议息会议决定维持利率不变。点阵图显示今年降息的空间从3月的3次降至1次，鲍威尔在发布会上表示，未来降息仍需要在通胀上获得更多信心。

中长期美债收益率回落，与利率预期关联密切的2年期美债跌8.4个基点至4.75%，创近一个最大单日跌幅，基准10年期美债回落到4.29%。

受益于美债收益率回落，明星科技股普遍表现不俗，英伟达涨3.6%，苹果涨2.9%创历史新高，微软涨1.9%，谷歌涨0.8%，Meta涨0.3%，亚马逊跌0.2%。

甲骨文大涨13%，公司预计2025财年收入将达到两位数，并公布了与微软和Alphabet旗下谷歌的合作关系。

对A股来说，近期“科特估”讨论度日益升高。参照市场对“中特估”的理解，“科特估”指代“科技特色估值”，具备两个主要特征：

一是“科含量”高，兼具技术密集型和资金密集型双重特征，主要分布在国产替代及自主可控领域；

二是部分具备较强科创属性和科技前景的领域当前估值偏低，行业有估值修复的需求。

国联证券指出，近期科特估行情或受多重因素共振。

1）政策面上，国家金融监督管理总局同意六大行参与投资国家大基金三期；

2）基本面。半导体行业自2021年四季度持续去库存以来，近期行业有所回暖，2024年5月，中国集成电路出口同比增长28.5%；

3）流动性方面，美联储降息预期对利率敏感型资产起到较好的催化提振作用；

4）估值层面，当前科技板块处在历史低估值水平，科创50的市净率处在上市以来5%分位值内。

西部证券在晨会中指出，短期来看，地产政策与基本面复苏仍在验证阶段， 市场步入三中全会前的政策博弈期，市场高度关注改革与资本市场政策。

当前在大势弱势震荡、大类行业风格（顺周期、高股息、成长）稳定均衡背景下，聚焦新旧红利与国改、电改、 旧改、土改、科改等改革方向的交融。中长期来看，以“中特估”与“科特估”为代表的“新 哑铃”组合有望迎来价值重估。

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