机构会议纪要-当前地产链重点推荐哪些标的？

问：近期房地产市场的行情为何如此火热，背后的政策拐点具体有哪些？

答：近期房地产市场的回暖，确实与一系列政策调整紧密相关。从4月底开始，政策信号逐渐转暖，首先南京于4月27日推出了“以旧换新”政策，为市场注入了信心。随后，4月30日的政治局会议提及加快存量区块的更新利用，这是多年未见的政策导向，释放出积极信号。紧接着，北京、深圳和杭州等地分别在4月末至5月初采取了局部放松措施，杭州更是宣布了全面放开的政策。而最新的政策大动作出现在今晚，中国人民银行接连发布三条通知，旨在优化信贷政策，包括取消首套房和二套房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并将首套房和二套房的最低首付比例调整为不低于15%和25%，较历史最低标准分别下调了5%。此外，央行还降低了房贷基准利率的下限，这无疑增加了购房者的杠杆空间。同时，中央设立3000亿专项债支持保障性住房建设，副总理提议政府可合理价格收购商品房作为保障房，这些都极大地提振了市场情绪。

问：您如何看待此轮房地产行情的持续时间和可能的结束标志？

答：根据历史经验，此轮房地产行情与过去几年的阶段性上涨相似，可能会持续至更多细化的中央收储政策出台，以及核心城市对央行信贷放松政策的跟进。比如，2022年3月的经济委员会讲话后，行情持续21天，涨幅约27%；同年11月的行情持续22天，涨幅28%；再往前，2013年七八月的城中村改造行情也维持了近20天，涨幅17%。目前，此轮行情已持续14天，涨幅达到约20%，且因市场筹码结构良好，短期内涨幅显著。我们认为，随着更多细化政策的落地，此轮行情或将逐步进入尾声。

问：对于投资者而言，您推荐关注哪些类型的地产相关企业？

答：在当前环境下，我们建议关注三类企业：第一类是深耕一二线城市的房企，如滨江集团和招商蛇口；第二类是房地产经纪公司，例如我爱我家，这类企业在市场活跃时能直接受益；第三类是参与收储项目的地区性平台公司，例如天地源和合肥城建，它们在保障房建设及旧改项目中可能扮演重要角色。

问：能否详细介绍一下建筑行业目前的投资观点，特别是推荐的标的？

答：建筑行业方面，我们的首要推荐是央国企，因为无论是在地产还是基础设施建设领域，央国企都显示出明显的受益优势。整个行业规模大约为40万亿元，央国企在订单和营收两端的集中度持续提升。特别推荐中国建筑，其市盈率（PE）仅4倍，市净率（PB）仅为0.5倍，远低于行业平均水平及国际同行。从估值角度分析，中国建筑向上空间巨大，不仅纵向对比历史估值存在翻倍潜力，横向与国际同行业公司相比，也有显著的估值差距待修复。此外，中国建筑的业绩表现稳健，营收年增长率保持在10%左右，且未来几年有望维持这一稳定增长趋势。加之其较高的股息率和良好的财务健康状况，我们认为中国建筑是建筑板块投资的优选。

问：对于房地产行业，您的看法是什么？是否仍然存在投资机会？

答：尽管房地产行业面临挑战，但我们认为行业本身依然存在，并且正经历类似2015-2016年供给侧改革时期的转型。当前环境虽不利于所有企业，但实力强大的央国企，如同中国建筑旗下的中海系，依然能够在逆境中创造佳绩，如上海中海某项目单日销售额接近200亿元，创下纪录。这表明，即便市场整体不景气，行业内的强者仍能够保持强劲势头，意味着在行业整合过程中，央国企或将持续受益。因此，对于有眼光的投资者而言，房地产行业仍不乏机会，关键在于选择那些具有稳健经营能力和良好市场地位的企业。

问：近期建材行业受房地产救市政策影响如何？

答：近期建材行业确实受到房地产救市政策的正面推动，特别是降低首付比例、地方政府财政支持收储新房等措施，预示着销售端将率先回暖。建材行业，尤其是装修建材和消费建材板块，将直接得益于新房和二手房交易量的增加，因为交易活跃将直接刺激装修需求。

问：目前建材行业中哪些细分领域和公司值得重点关注？

答：从装修建材的逻辑出发，质地优良、现金流稳定、应收账款风险较低的公司是首选，比如伟星材料、北新建材，它们在C端市场同样表现出色，无论是新房还是二手房交易都能从中受益。此外，瓷砖领域的蒙娜丽莎和东鹏，由于前期受计提影响估值偏低，目前市盈率约10倍左右，是性价比较高的投资对象。另外，兔宝宝等低估值、高弹性的公司也值得关注。至于既涉及开工端又覆盖竣工及装修领域的公司，如雨虹、坚朗五金，尽管短期受惠程度可能不如上述公司，但由于股价回调较多，也存在一定的参与价值。

问：建材行业股价的持续性如何？

答：建材股的涨势持续性需密切关注房地产救市政策的实际效果，即是否能有效拉动销售量。若销售量显著提升，建材公司的基本面将得到实质改善，业绩得以释放，行情持续可期。反之，如果未来几个月销售数据不见起色，本轮上涨则可能仅基于政策预期和市场情绪，难以持久，类似于前两年的情形。目前看来，市场已有约10%的涨幅，预计仍有10%的增长空间，之后或进入横盘整理，等待销售端的进一步改善和业绩传导。

问：如何看待玻璃板块的投资机会？

答：对于玻璃行业，我们建议保持关注。尽管当前库存水平较高，行业整体库存超过5000万重箱，较去年同期高出约1000万重箱，处于高位，但在房地产销售显著复苏的情况下，玻璃板块有望迎来转机。因此，房地产市场的回暖将成为投资玻璃的重要依据。

问：水泥和减水剂等开工端建材的前景如何？

答：考虑到去年房地产开发投资和土地购置支出呈现两位数负增长，即便今年三季度房地产销售有所回暖，开发商对新项目开发的态度可能依旧谨慎，不会迅速加大投资力度。因此，水泥和减水剂等相关企业的业绩拐点可能较装修建材和消费建材板块更为滞后。

问：对于投资者而言，当前有何投资建议？

答：在当前节点，投资者可以选择参与市场，优先考虑质地好、应收账款风险低的消费建材标的，如伟星材料、北新建材等，以求稳健。若追求更高弹性，雨虹、坚朗五金、蒙娜丽莎等也是不错的选择。总体而言，关注竣工端的细分龙头和装修建材板块，而对于水泥、减水剂等开工端建材，投资者应保持审慎，耐心等待行业拐点的到来。

问：家居板块在当前房地产政策调整下的中期展望如何？

答：尽管过去两年行业面临整体景气度下行和销售数据回调的压力，家居板块的头部企业却展现出逆势增长的韧性，市场份额持续提升。这些公司保持了稳健的现金流，并且提高了分红比例，增强了投资价值。目前，家居龙头企业的估值普遍落在10-15倍区间，以欧派、索菲亚为例，即使经过近期反弹，估值也未超过15倍，与业绩增速相匹配。

近期的政策刺激，如换新、限购放松和降息，预计将促进家居企业业绩与估值的双重修复。然而，考虑到家居企业收入增长的滞后性，特别是定制家居可能需要半年到一年，软体家居则需一至三年，因此基本面的改善仍需时间验证，但板块情绪已经明显修复。

问：家居板块中，江山欧派的投资逻辑及亮点是什么？

答：江山欧派作为推荐的重点，其股价与房地产市场波动高度相关，且当前估值相对较低，约为2024年预期4.5亿利润的11倍，增长空间较大。江山欧派的增长动力主要来自工程业务和零售业务两方面。

工程业务方面：

江山欧派在精装修领域中，因众多小型竞争对手因现金流压力退出市场，竞争格局显著优化，江山欧派在主要客户中的份额不断提升。公司不仅拓展了入户门、防护门等新产品线，还增加了工程代理渠道，截至去年，已拥有800多家工程代理商，年内新增300余家，这不仅有助于新代理商快速放量，也能助力公司拓宽地产商客户群。工程代理业务的引入还优化了现金流，避免了账期风险。

零售业务方面：

作为公司第二增长曲线的零售业务正在快速扩张，利用标准化产品结合高性价比策略，成功与小厂商和传统头部品牌形成差异化竞争，目前零售渠道收入占比接近30%，经销商数量突破36000家，同比增长约50%。预计零售市场的拓展空间可达10万家，显示出巨大的增长潜力。

其他推荐标的：

除江山欧派外，志邦家居作为优质的二线定制家居品牌，经营稳健，历史行情中显示出了较强的弹性，市场份额持续上升。另外，建议关注羽毛家具，作为行业中的另一潜力股。

综上所述，家居板块在政策支持下展现出了较好的投资机遇，江山欧派凭借工程与零售双引擎驱动，以及志邦家居和羽毛家具的稳健成长，为投资者提供了丰富的选择。

问：家电行业在近期房地产政策变动下的整体表现如何？

答：近年来，家电行业的白电和黑电板块表现出较强的独立性，即使在保有量较高的基础上，也与房地产市场的关联度有所减弱，实现了某种程度的脱钩。因此，尽管房地产市场波动，家电行业尤其是白电领域，凭借出口和空调整体生产增长的强势表现，依然在市场上表现出色。当前，家电行业的估值和收入业绩受地产政策影响主要体现在厨电板块，若政策利好，厨电板块的估值有望从历史低位回升至中位甚至偏高水平。

问：家电行业的收入与业绩将如何受到房地产政策的提振？

答：家电行业的收入与业绩增长动力主要来自两方面：一是终端消费者的自发购买需求，这部分直接与新房销售挂钩。交易量上升后，通常会带动厨房电器等产品的购买需求，包括精装房的电器更换需求。二是政府收购保障房可能采取的集采模式，这对厨电龙头来说是重大利好，因为这需要强大的经销商网络和地方性销售能力。厨电龙头因其广泛而强大的经销商体系，更有可能在政府采购中占据优势，例如老板电器已在雄安新区的集采项目试点中取得进展。

问：厨电领域中，为何特别推荐关注老板电器？

答：老板电器在过去的困难时期仍能保持正向增长，甚至达到两位数增长。其经销商网络强大，已经参与到政府集采项目中，如雄安新区的试点项目，这标志着一个良好的开端，预示着未来更多的发展潜力。随着政策的松绑，老板电器有望抓住更多机会，进一步扩大市场份额，成为此轮政策红利的受益者。

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来源：有道调研