七万亿救市！房地产或迎转机

近期，市场对于政府成立统一平台、在全国范围内进行地产收储的政策讨论不断升温。彭博社发文表示：中国考虑政府购买待售房屋以缓解供过于求。

住房“收储”，近期地方政策已“有迹可循”。

自4月初郑州打响住房以旧换新政策落实“第一枪”以来，多城地产商贷、限购宽松进入政策密集期，“收储”的线索与轮廓也逐渐“浮出水面”：

一是收购的存量房可能用于保障房项目，达到政策组合联动效果；

二是推进“以旧换新”离不开按揭利率、限购解绑解决堵点，后续可能会看到更多核心二线城市甚至一线城市加入宽松行列。值得注意的是，郑州“试点”后，副总理快速在当地开展调研，且一线城市中深圳也首个响应，可能意味着住房“以旧换新”已按下加速键，不排除节后推广在更多城市的可能。

目前的房地产库存有多少？

根据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米，再加上2021、2022年8.6、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。

同时我国住房空置率约为15%（根据住建部原副部长仇保兴在2022中国城市高质量发展智库论坛的讲话[1]），由此估计2022年底空置二手房面积约有47亿平方米。考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。

即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

政府收储面临的三大现实问题是钱从哪来，要多少钱以及是否可持续（可盈利）。

钱从哪来？

中央财政可能是终极答案。以郑州模式为例，通过政府平台收购二手房、撬动新房的模式确实颇具新意，但是在地方化债的大背景下，从哪获得收购二手房的“启动资金”是急需解答的现实问题——从银行或者央行获得资金可能都意味着地方政府要被迫加杠杆；同时考虑到央地之间“因城”协调的复杂性，可能由中央政府成立统一的平台是比较快捷和现实的选项。

来自钱的压力可能有点大。在当前每月新建商品房住宅平均销售面积为 0.79亿平方米、库销比为22.9月的情况下，若我们以2018年的库销比为参考，那么目前还有11.77亿平方米的商品房住宅库存需要处理。假设收储的市场价折价为 30%-50%，同时住宅市场价为15300元/平方米，以此测算收储的资金规模，最后通过计算不同情形下的平均数，机构预计此次收储的资金规模约为7.2万亿元。当然，该预测值为总体规模、体量偏大，在财政资金比较有限的情况下，资金流入收储的速度可能偏缓一些。

政府收储，可能并不适用所有城市。从政府角度来看，这项住房“投资”的最基准情景是收益大于成本：收益可以简单地用各城的租金回报率代表，而成本则在PSL利率水平附近。从2023年末数据可看出，考虑缴税以及政府从市场收购房屋的折价后，大部分一线城市、部分核心二线城市的租金回报率相较PSL利率并不具有吸引力，而包括郑州、昆明、贵阳在内的非头部二线城市相较PSL利率“性价比”更高，可能会是接下来“以旧换新”可行域。

来源：题材逻辑说